[法律故事] 口头承诺也担责

赵老板开了家房地产开发公司，赚得盆满钵满。
　　
　　这天，赵老板正在忙碌，办公室门被人猛地推开了，闯进来十几个老人，其中一个说道：“我们是金苑小区的住户，今天是来讨说法的。你们售楼时说，小区内绿地面积要达到45%，都快两年了，这承诺咋还没有兑现？”
　　
　　赵老板的脑子立即跟放电影似的闪过，的确有这么回事。那是前年，他在市郊建了个金苑小区，可由于离市区较远，房子造好后卖得不好。有个售楼人员出了个主意，说眼下人们买房，很关注居住环境，宣传时就说这里安静、环境好，更重要的是，这小区一年内绿地面积要达到45%以上，有了这样的宣传，保证有人买。赵老板采纳了这个建议，又将房价下调了一些，果然，这批房子很快就全卖掉了。
　　
　　想到这儿，赵老板装出莫名其妙的样子，对老人们说：“我啥时候跟你们承诺过绿地面积的事儿？”
　　
　　老人们气愤极了，说他们当初买这里的房子，就是冲着绿地承诺才买的，现在既然不修绿地了，就是违约，违反合同，必须承担责任。
　　
　　赵老板笑了：“我违约？我违反合同？你们看看手里的售房合同，上面有关于绿地的条款吗？”
　　
　　大家愣了，翻遍手中合同的全部条款，真没找到这些内容。有人急了：“你们宣传促销时，在一个宣传板上写过这些承诺，现在怎么说话不算数？”
　　
　　赵老板心知肚明，当年促销时宣传板上是这么写过，都几年过去了，宣传板的内容早换了。他拒绝承认有这回事，边说边往外走，说有项大业务要去谈。就这样，十几个老人被打发走了。
　　
　　转眼几个星期过去了，赵老板忽然接到通知，说金苑小区的住户将他告下了。赵老板暗想：“我奉陪到底，白纸黑字的合同，看你们怎么赢这官司！”
　　
　　官司开庭了，法官问赵老板，当时售金苑小区楼房时，有没有跟住户宣传承诺过这些条件？赵老板说没有这回事，他将售楼合同递给法官：“如果有这个承诺，签订售房合同时，一定会有这项条款。”
　　
　　法官提醒赵老板：“听说贵公司售楼人员在宣传促销时，不仅口头上说过，还在宣传板上写过这些承诺，有这回事吗？”赵老板忙说没有。
　　
　　“你撒谎，有证据在此！”这时，原告席上有人拿出一部手机，说，“当初有人将你们宣传板上的承诺用手机拍下来了。”
　　
　　赵老板耷拉下了脑袋，忽然，他又抬起了头：“法官同志，由于时间久，我也许忘了宣传板上的内容，但我认为，不管承诺不承诺，一切应按合同办事，合同上没有注明的条款怎么能算数呢？”
　　
　　就是呀，原告们也担心了，当初咋就不好好看看条款呢？
　　
　　考虑到这起案件的特殊性和第一次审理此类案件，法庭没有当庭宣判，他们要查阅近期国家出台的一些法律法规和其他条款解释，择日再宣判。
　　
　　想不到仅仅过了一个星期，这案子就判了下来，赵老板败诉。赵老板愣了，这是为什么？
　　
　　律师点评：
　　
　　《口头承诺也担责》故事涉及了一个法律问题，即要约。根据合同法有关规定：“要约就是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。”
　　
　　开发商在商品房销售中的广告和宣传资料，就商品房开发范围内的房屋及相应设施作了说明和明确的允诺，这对买卖合同的订立和房屋价格有重大影响，应视为要约。当事人违反了要约，应当承担违约责任。
　　
　　本故事中开发商赵老板的广告宣传当属要约性质，其一切均是为了达到出售楼盘的目的；且由于他的宣传才导致了购房者的签约，之间因果关系显然，故其应当对自己的“口头承诺”埋单。