去美国买房

北京的厕所换洛杉矶的House
　　
　　四川人范晓天，曾经是全美第四大房地产经纪公司的“月份顶级经纪人”（TopAgentofTheMonth）。一张华裔面孔，不知从什么时候开始成为一种优势，所有的卖家，在一群经纪人中，总会率先注意到她，因为他们知道，华人经纪带过来的，一般都是中国客人。
　　
　　美国人喜欢中国客人，因为中国客人口袋里装满了现金，比如郭媛一家。
　　
　　郭媛2003年在北京西四环买了第二套房子，当时房价是8000元一平方米。郭媛认为：“无论怎么样，在北京四环内总会留一套住宅，要么自住，要么留给儿子。”
　　
　　2009年年底，郭媛偶然路过一家房屋中介的门口，看到附近房子的价格已经卖到近4万。郭媛动心了，北京的房价在飞涨，几乎没有卖不出的房子，而中介也在到处寻觅房源。
　　
　　郭媛的儿子David在2008年就到美国加州大学念书，从儿子的口中，郭媛也知道美国房价跌到了2006年以来的最低价，房市已经在金融危机中崩溃。
　　
　　北京有个时髦的说法是，住在北京三环以内的人，只要把自家的厕所卖了，在美国洛杉矶就能买个洋楼。这让郭媛产生了一个想法：卖掉房子、去美国抄底。
　　
　　郭媛的房子在2009年底卖出去了，最后成交价是35000元/平方米，整套房子卖了350多万元。
　　
　　与此同时，郭媛的儿子David开始在美国寻找合适的房子。“在我们学院，有30个中国学生，其中买了房子的有4个。”David告诉记者。
　　
　　在David所在的区，2000英尺，也就是180平方米的一栋别墅，售价在20万美元以内。2010年初，David买了一套200多平方米的独栋洋房（SingleHouse），成交价为25万美元，价钱差不多是北京那套房产的一半。
　　
　　这是栋建于2003年的房子，2006年的售价高达50万美元，现在相当于打了对折。在David买下这个房子的过程中，还有一位买主同时竞购，对方的开价比他高出一万美元，但是卖家还是很高兴地把房子卖给了David。因为后者支付的是从中国直接汇过来的现金。从中国汇款到美国，每人每年有5万美元的额度限制，为此，郭媛特意找了几个朋友帮忙，一人5万汇到David在美国的账户中。
　　
　　在整个卖买的过程，David一家都没有掏过“额外”的钱。在北京卖房时，所有税、杂费都由买方掏。到了美国，根据当地的政策，所有中介费用都将由卖方承担。
　　
　　现在，David的美国生活过得更加惬意了，因为他的房子共有4个卧室，他以月租350美元和450美元出租了两间卧室给同学，这在当地已经算是非常慷慨的友情价。
　　
　　投资可进可退
　　
　　与郭媛一家不同，上海人陈煜云从上世纪90年代就开始投资房产，有更成熟的投资理念。
　　
　　陈煜云拥有很多海外投资经验，这些经验反过来指导其在中国的房产投资。1997年、1998年时，尽管香港的房价已经跌得很厉害了，但是在香港，400万到700万的房子比比皆是。
　　
　　但是到了2005年之后，事情反过来了，中国的东西变得越来越贵。
　　
　　对于在海外置业，陈煜云有他自己的判断：“过去华人都移民去温哥华，现在温哥华房子的涨幅已超过60%，变得一房难求。而未来的移民潮，方向必定是美国。”
　　
　　在陈煜云看来，“华人移民美国，不外乎四个地方。”不是在洛杉矶、旧金山，就是在纽约或波士顿。西岸一直是华人在美的聚居地，而东岸的两个城市一个是经济中心，另一个拥有世界上最好的大学。
　　
　　陈煜云选择了气候宜人的旧金山，今年三月他用了三天的时间，跟着中介看了多种房型，最后他选择了一套售价120万美元的服务公寓（ServiceApartment），这是全旧金山最好的公寓。
　　
　　“我知道100万美金，可以在美国买三栋独栋别墅，但那不适合我。”陈煜云没有打算移民，也没有精力去打理自己的房子。
　　
　　而服务公寓有专人服务，也有物业管理，正好符合他的需求。
　　
　　陈煜云的房子在买进的第一天，已经有人租住在那里，租金是5500美金一个月。其中公寓的管理费每个月高达1000美金，地产税为1。4%，这样子算下来，这房子一年的投资回报率不到5%，虽然这是一个比较低的水平。陈煜云已经很满意了，“我管这个投资叫做进退自如：退，就算我不移民，房子本身不愁租；进，如果我移民了，可以卖掉这个公寓，再买一栋独立洋房。在美国的政策中，你把你的A物业卖掉，再买进一个B物业，如果这两个动作在12个月内完成，它是没有税的。”
　　
　　事情太好了就不像真的
　　
　　“很多人都对海外买房跃跃欲试，但只有真正在美国生活过，才明白是什么滋味。”今年3月，David终于体会到了美国的治安问题。
　　
　　那天David出门上一趟超市，十几分钟后回家，他发现屋里一塌糊涂，有三个人正在打包东西，见他回来了，三人撒腿就跑。虽然没带走什么东西，但随后的麻烦事让David头痛不已。因为自己是第一目击证人，警察录口供就折腾了半天，而后还要清理现场，换门换窗换锁。
　　
　　此外，房子定期还要翻修和维护。美国很多房子是木质的，虽然环保、成本也低，但总会出现很多问题。买下房子后，还要购买名目繁多的保险。美中贸易发展协会副会长RobEmerick表示，像房屋结构保险，产权保险相对便宜，几百到几千美金，有效期在三到五年左右。而房主保险（Homeowner’sInsurance），这种复杂的险种，赔付的范围包括很多情况，比如主人自己在家吸烟把房子给烧了，或者客人来做客，在你家里受了伤，在中国人根本想不到的细微地方都需要买保险。
　　
　　根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0。5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。
　　
　　陈煜云的一个朋友，为了让孩子能在好学区接受教育，十年前在纽约买下一幢60万美元的房子，后来一直涨到了120万美元。陈煜云以中国人固有的思维逻辑，向他们道喜，没想到他们却苦笑说：“没什么好祝贺的，这几年地产税随着房价年年涨，本来一万美元的地税，现在涨到两万美元了。快住不起了。”“幸好”随后房价开始下跌，这才松了一口气。
　　
　　如果房子要脱手，手续和税费都不少。以卖出一栋50万美元的独栋房子为例，通常由卖方支付的主要费用包括，房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等。以上费用合计约为34410美元，约为房价的7%。
　　
　　“卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，占房价的6%，连我们自己都觉得很贵”，范晓天说，“唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉经纪人的费用。”
　　
　　另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%。“所以如果你没有移民需要，单单到美国去做投资，我并不建议（买房）。”范晓天说。
　　
　　“很多东西看起来太好，就不会是真的”，David说，“什么时候你觉得美国不那么好了，那个时候，你再考虑去美国买房的事情吧。”